전월세 사기 예방! 임대인 정보조회, 이것만은 꼭 확인하세요.

홍티비 2025. 5. 27. 12:36

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내 집 마련의 꿈은 멀고, 전월세살이는 계속되는데… 큰 목돈인 보증금을 맡겨야 하는 임대차 계약, 혹시 모를 위험에 불안한 마음이 드는 것은 당연합니다. 최근 뉴스에서 심심찮게 들려오는 전세사기 소식은 이러한 불안감을 더욱 키우는데요.

하지만! 미리 꼼꼼하게 임대인 정보를 조회하고 확인한다면 위험을 크게 줄일 수 있습니다. "뭘 어떻게 확인해야 할지 막막해요" 하시는 분들을 위해, 오늘은 안전한 부동산 계약을 위한 임대인 정보 조회 핵심 체크리스트와 방법을 쉽고 명쾌하게 알려드릴게요! 내 소중한 보증금, 스스로 지키는 첫걸음입니다.

1. 왜 임대인 정보를 조회해야 할까요? – '나쁜 임대인' 피하기!

임대인 정보 조회의 가장 큰 목적은 '안전한 계약'입니다.

가. 실소유주 확인

계약하려는 사람이 실제 집주인이 맞는지 확인해야 합니다. (대리인 계약 시 더욱 중요!)

나. 권리관계 파악

집에 빚(근저당, 가압류 등)이 너무 많아 보증금을 돌려받기 어려운 '깡통전세'는 아닌지 확인해야 합니다.

다. 세금 체납 여부 확인 (중요!)

임대인이 세금을 체납하여 집이 경매로 넘어갈 경우, 세금이 보증금보다 우선 변제될 수 있어 보증금을 떼일 위험이 있습니다. (2023년부터 임차인 보호 강화!)

라. 기타 위험 요소 점검

불법 건축물 여부 등도 확인하여 추후 분쟁을 예방합니다.

"유난스럽다"고 생각 마세요! 큰돈이 오가는 계약인 만큼, 꼼꼼한 확인은 임차인의 당연한 권리입니다.

2. 무엇을 확인해야 할까요? – 핵심 체크리스트 📝

(1) 계약 당사자 = 진짜 집주인?

신분증 확인: 계약 시 임대인의 신분증과 등기부등본상의 소유자 정보가 일치하는지 반드시 확인합니다.
등기부등본 (갑구): 실제 소유주가 누구인지, 공동명의라면 모든 명의자의 동의가 필요한지 등을 확인합니다.

(2) 내 보증금, 안전할까? (권리관계 & 재정상태)

등기부등본 (을구): 근저당권(집을 담보로 한 대출), 가압류, 가처분 등 다른 권리가 설정되어 있는지 확인합니다. 선순위 채권액과 내 보증금을 합한 금액이 주택 시세의 70~80%를 넘는다면 위험할 수 있습니다.
임대인 국세·지방세 완납증명서
- 국세 완납증명서: 계약 전 임대인의 동의를 얻어 세무서에서 발급받거나, 임대인에게 직접 요구할 수 있습니다. (2023년 4월부터 임차인은 임대인의 동의 없이도 일정 요건 하에 미납국세 열람 가능)
- 지방세 완납증명서: 주민센터나 정부24를 통해 확인할 수 있습니다.
- 꿀팁: 계약서 특약사항에 "임대인은 잔금 지급일까지 국세 및 지방세 체납이 없음을 확인하며, 만일 체납 사실이 확인될 경우 계약을 해지하고 계약금은 즉시 반환한다"는 내용을 명시하는 것도 좋습니다.

(3) 집에 다른 문제는 없을까?

건축물대장: 불법 건축물 여부, 실제 면적, 주택 용도 등을 확인합니다. 불법 건축물은 이행강제금 부과 대상이 되거나, 전세자금 대출이 어려울 수 있습니다.

(4) 더 자세히 살펴보겠습니다.

대인 정보조회 시 필수적으로 확인해야 할 사항과 방법은 다음과 같습니다.

등기부등본 확인 (인터넷등기소, 정부24)

표제부: 부동산의 소재지, 지번, 면적 등 기본적인 정보 확인.
갑구: 소유권에 관한 사항. 현재 소유자가 계약자와 일치하는지, 가압류, 가처분, 경매개시결정등기 등 소유권 제한 사항이 있는지 확인합니다.
을구: 소유권 이외의 권리(근저당권, 전세권 등) 확인. 과도한 액수의 근저당권이 설정되어 있다면 '깡통전세'의 위험이 있으므로 주의해야 합니다.

건축물대장 확인 (정부24, 세움터)

등기부등본과 실제 건축물의 일치 여부, 불법 건축물 여부, 주택 용도 등을 확인합니다. 위반건축물로 등재되어 있다면 추후 문제 발생 소지가 있습니다.

임대인의 세금 체납 정보 확인 (집주인 동의 필요)

미납국세열람 (관할 세무서 방문 또는 홈택스): 임대인의 국세 체납 여부를 확인할 수 있습니다. 체납 세금은 보증금보다 우선 변제될 수 있으므로 매우 중요합니다.
지방세 납세증명서 (주민센터 또는 위택스): 지방세 체납 여부 확인.
팁: 2023년 4월부터 임차인은 임대차 계약 체결 전 임대인의 동의 없이도 일정 요건 하에 세금 체납 내역을 확인할 수 있게 개선되었습니다. (임대차계약서 지참, 보증금 1천만원 초과 시 등) 하지만, 계약 전이라면 임대인에게 직접 요구하거나 동의를 받아 확인하는 것이 일반적입니다.

확정일자 부여 현황 확인 (주민센터 또는 인터넷등기소)

해당 주택의 선순위 임차인 현황 및 보증금 규모를 파악하여 내 보증금의 순위를 가늠해볼 수 있습니다. (임대인의 동의 또는 정보제공요청서 필요)

HUG 안심전세 App 활용

주택도시보증공사(HUG)에서 제공하는 앱으로, 매물 시세, 악성 임대인 명단, 세금 체납 이력(일부) 등 종합적인 정보를 한 곳에서 확인할 수 있어 편리합니다.

3. 어떻게 확인할 수 있나요? – 조회 방법 A to Z

등기부등본
- 인터넷등기소: 누구나 쉽게 열람 및 발급 가능 (수수료 발생)
- HUG 안심전세 App: 주소 입력 시 등기부등본 요약 정보 제공
건축물대장
- 정부24: 무료 열람 및 발급 가능
임대인 세금 체납 정보
- 국세: 임대인 동의 후 세무서 방문 또는 홈택스 이용 / 임차 개시일 전까지 임대인의 동의 없이도 임차할 건물 소재지 관할 세무서에서 '미납국세 열람 신청' 가능 (보증금 1천만원 초과 시)
- 지방세: 임대인에게 직접 요구하거나, 임대인 동의를 받아 주민센터 또는 위택스 이용
- HUG 안심전세 App: 임대인의 과거 보증사고 이력, 악성 임대인 등록 여부 등 일부 정보 확인 가능 (본인인증 필요)

4. 계약 시 추가 확인 사항 (대리인 계약 등)

대리인과 계약 시: 임대인의 인감증명서가 첨부된 위임장, 대리인의 신분증을 반드시 확인하고, 가능하다면 임대인과 직접 통화하여 위임 사실을 확인하는 것이 안전합니다.
신분증 진위 확인: 계약 시 임대인의 신분증과 등기부등본상 소유자가 일치하는지 반드시 대조하고, 신분증 진위확인 서비스(정부24, 국번없이 1382)를 이용하는 것이 좋습니다.
부동산 중개업소의 공제증서 확인: 중개업소의 과실로 손해가 발생할 경우를 대비해 공인중개사가 공제조합에 가입되어 있는지, 공제증서 유효기간 등을 확인합니다.

마무리하며: 아는 것이 힘! 꼼꼼한 확인으로 안전한 보금자리를!

임대인 정보 조회는 조금 번거로울 수 있지만, 내 소중한 자산을 지키는 가장 확실한 방법 중 하나입니다. 계약 전 잠깐의 노력으로 미래의 큰 분쟁과 손실을 예방할 수 있습니다. 오늘 알려드린 정보들을 바탕으로 꼼꼼하게 확인하시어 안전하고 행복한 보금자리를 찾으시길 바랍니다!

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