[경제][부동산] 임대차법에서 묵시적 갱신과 계약갱신청구권

 

 

 

임대차법에서 묵시적 갱신과 계약갱신청구권은 모두 임대차계약의 연장과 관련된 개념이지만, 그 적용 방식과 법적 근거에서 차이가 있습니다. 각각에 대해 자세히 설명하고 비교하겠습니다.

 

1. 묵시적 갱신

묵시적 갱신은 임대차계약 기간이 종료되었음에도 불구하고 임차인이 계약 종료 후에도 계속해서 임대차 목적물을 사용하고, 임대인이 이를 묵인하거나 아무런 이의를 제기하지 않은 경우 자동으로 계약이 연장된 것으로 간주되는 제도입니다. 이때 새로운 계약이 체결된 것으로 보고, 기존 계약의 조건이 계속 적용됩니다.

특징:

• 자동 갱신: 계약 만료 후, 임차인이 계속 거주하거나 사용하고, 임대인이 이를 묵인하는 경우 계약이 자동으로 갱신된 것으로 인정됩니다.
• 명시적 합의 없이 발생: 묵시적 갱신은 임대차 당사자 간의 특별한 합의나 명시적인 의사표시가 없이 발생합니다.
• 기존 조건 유지: 계약 조건(예: 임대료 등)은 이전 계약의 조건을 그대로 유지합니다.
• 묵인에 의한 갱신: 임대인이 계약 만료 후에도 임차인이 계속 사용하도록 묵인하거나, 그에 대해 이의를 제기하지 않는 경우 발생합니다.

예시:

임대차계약이 종료된 후, 임차인이 계속해서 임대료를 납부하고, 임대인이 이를 받아들이면 계약이 묵시적으로 갱신된 것으로 간주됩니다.

 

2. 계약갱신청구권

계약갱신청구권은 임차인이 계약 기간이 만료되기 전에 일정한 조건을 충족한 경우, 임대인에게 계약의 갱신을 요구할 수 있는 법적 권리를 의미합니다. 주로 주택임대차보호법에 규정되어 있으며, 이 권리는 임차인을 보호하는 취지에서 중요한 역할을 합니다.

특징:

• 임차인의 권리: 임차인이 계약이 종료되기 전에 갱신을 청구할 수 있는 권리입니다. 임차인이 요청하면 임대인은 이를 거부할 수 없으며, 일정 기간 동안 계약을 갱신해야 합니다.
• 법적 근거: 주택임대차보호법에 근거하여 규정되며, 임차인은 일정 기간 동안 갱신을 요청할 수 있는 법적 권리를 가집니다.
• 갱신 거부 사유 제한: 임대인은 특정한 정당한 사유가 없는 한 임차인의 갱신 청구를 거부할 수 없습니다. 예를 들어, 임대인이 자기 집에 거주하려는 등의 이유로 계약을 종료하려면 법적인 요건을 충족해야 합니다.
• 갱신 청구 시 조건: 계약갱신청구권은 일반적으로 계약 종료 6개월 전부터 행사할 수 있으며, 임대인은 계약 갱신을 거부하기 위해서는 법적으로 정해진 사유(예: 임대인이 본인 거주 등)가 있어야 합니다.

예시:

임차인이 계약 만료 6개월 전에 임대인에게 계약 갱신을 요청하면, 임대인은 이를 거부할 수 없고 계약이 자동으로 갱신됩니다. 단, 임대인이 특별한 사유(예: 자기 집에 거주)로 거부할 수 있습니다.

 

 

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묵시적 갱신 vs 계약갱신청구권

항목	묵시적 갱신	계약갱신청구권
적용 시점	계약 종료 후, 임차인의 사용을 임대인이 묵인하는 경우	계약 종료 전에 임차인이 계약 갱신을 청구하는 경우
주체	임대인과 임차인 모두 묵시적 합의에 의해 연장됨	임차인만이 계약 갱신을 청구할 수 있음
의사표시	별도의 의사표시 없이 자동 갱신	임차인이 계약 갱신을 요청하는 명시적 의사표시
계약 조건	기존 계약 조건이 그대로 유지됨	갱신된 계약에서 새로운 조건이 적용될 수 있음
갱신 거부 가능 여부	임대인이 명시적으로 거부하지 않는 한 묵시적으로 갱신	임대인은 정당한 사유가 없는 한 거부할 수 없음
법적 근거	법적 근거가 명확하지 않음, 관행에 의존	주택임대차보호법에 명확한 법적 근거가 있음

 

 

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결론:

• 묵시적 갱신은 계약 만료 후 임차인이 계속 거주하고 임대인이 이를 묵인하는 방식으로, 임대차계약을 자동으로 연장하는 개념입니다.
• 계약갱신청구권은 임차인이 계약 만료 전에 갱신을 요청할 수 있는 법적 권리로, 임대인은 특별한 사유가 없다면 거부할 수 없습니다.

 

이 두 개념은 계약의 연장과 관련된 방식이 다르므로, 임대차계약에서 어떤 방식이 적용되는지 정확히 이해하는 것이 중요합니다.

 

 

임대차법 제6조 2에 따르면, 묵시적 갱신의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 할 수 있고 3개월이 지나면 효력이 발생한다. 임대차법은 계약갱신청구권을 청구한 경우에도 이 조항을 준용한다. 계약갱신청구권을 사용한 임차인이 이사를 가겠다고 통보하면 3개월 안에 임대인은 보증금을 돌려줘야 하는 것이다. 이렇다 보니 5% 이내 보증금 인상으로 세입자를 붙잡은 임대인들은 언제든지 보증금을 돌려줘야 하는 ‘리스크’에 노출되고 있다. 임대인들은 세입자가 연장 의사를 밝히면 차라리 임대료를 깎아줄테니 계약갱신말고 새롭게 계약서를 작성하자고 권유하고 있다. 계약갱신권을 사용해서 ‘언제든지 세입자가 퇴거할 수 있는 리스크’를 줄이기 위해서다.