[경제][부동산] 전세보증금 변동 시 확정일자와 재부여 여부

 

 

 

보증금 변동 시 확정일자와 재부여 여부에 대해 설명하겠습니다.

 

1. 확정일자란?

확정일자는 임대차계약서에 대해 법원 등기소나 주민센터 등에서 부여하는 날짜로, 임차인의 우선변제권을 보장하기 위해 사용됩니다.
즉, 확정일자가 부여된 경우, 임대인이 파산하거나 해당 부동산이 경매로 넘어갈 때 보증금을 다른 채권자보다 우선적으로 회수할 수 있는 권리가 주어집니다.

 

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2. 보증금 변동 시 확정일자 필요성

보증금이 변동되면 임대차계약서의 중요한 내용이 변경되는 것이므로, 기존 확정일자의 효력에 영향을 미칠 수 있습니다.
보증금이 변경되었는데도 기존 확정일자를 계속 사용하는 경우, 변경된 보증금에 대해 우선변제권이 제대로 적용되지 않을 위험이 있습니다.

이유:

• 확정일자는 임대차계약서에 적힌 내용에 대해 효력을 갖는 것이므로, 보증금이 변동된 경우 기존 계약서와 새로운 계약서의 내용이 달라지게 됩니다.
• 이로 인해 변경된 보증금에 대해서는 새로운 확정일자를 받아야 변경된 내용에 대해서도 우선변제권이 보장됩니다.

 

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3. 확정일자 재부여가 필요한 경우

다음과 같은 상황에서는 확정일자를 다시 받아야 합니다:

1. 보증금 증액: 보증금이 기존보다 늘어난 경우, 증액된 금액에 대한 우선변제권을 확보하려면 새로운 확정일자가 필요합니다.
2. 보증금 감액: 보증금이 줄어드는 경우, 새로운 계약 조건에 대해 확정일자를 받는 것이 권장됩니다.
3. 계약 갱신: 계약 갱신 시 보증금뿐 아니라 월세나 기타 조건이 변경된 경우에도 새로운 확정일자를 받아야 합니다.

 

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4. 보증금 변동 시 확정일자를 받는 방법

1. 계약서 수정: 보증금 변동 내용을 반영한 새로운 임대차계약서를 작성합니다.
   • 기존 계약서의 일부를 수정하거나, 별도의 합의서를 첨부해 보증금 변동 사항을 명시합니다.
2. 확정일자 부여: 변동된 계약서 또는 합의서를 지참하여 주민센터, 등기소, 또는 온라인(정부24 등)을 통해 새로운 확정일자를 부여받습니다.

 

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5. 확정일자를 다시 받지 않을 경우의 위험

• 보증금 변동 후에도 새로운 확정일자를 받지 않으면, 변경된 보증금 부분에 대해 우선변제권이 적용되지 않을 수 있습니다.
  • 예: 기존 보증금이 5,000만 원이었고, 이를 6,000만 원으로 증액했지만 새 확정일자를 받지 않았다면, 증액된 1,000만 원에 대해서는 우선변제권이 인정되지 않을 가능성이 있습니다.
• 부동산 경매나 강제집행 시 우선순위에서 밀릴 위험이 있습니다.

 

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6. 결론

보증금 변동 시 기존 확정일자의 효력이 변경된 내용에 대해 자동으로 확장되지 않으므로, 반드시 새로운 확정일자를 부여받아야 합니다. 이는 임차인의 권리를 보호하고, 변경된 보증금 전액에 대해 우선변제권을 유지하기 위해 필수적입니다.