[경제][부동산] 전세계약 연장의 4가지 유형

 

 

 

전세계약 연장은 임대차계약이 만료된 후 임차인이 계약을 계속 유지하거나 갱신하는 상황을 말합니다. 전세계약 연장의 유형은 계약의 법적 성격이나 당사자 간의 합의 방식에 따라 다르며, 주로 묵시적 갱신과 합의에 의한 갱신을 포함한 네 가지로 구분됩니다. 아래는 전세계약 연장의 4가지 유형에 대한 자세한 설명입니다.

 

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1. 묵시적 갱신

• 의미: 임대차계약 기간이 종료된 후, 임대인과 임차인이 별다른 의사 표시를 하지 않으면 계약이 동일한 조건으로 자동 연장되는 경우입니다.
• 법적 근거: 주택임대차보호법 제6조에 따라, 임대인이 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 계약 해지 의사를 밝히지 않으면 계약이 동일 조건으로 연장됩니다.
• 특징:
  • 동일한 보증금과 조건으로 계약이 연장됩니다.
  • 계약기간은 2년으로 보장되지 않고, 임차인은 언제든지 임대인에게 해지 통보가 가능하며, 통보 후 3개월이 지나면 계약이 종료됩니다.

주택임대차보호법 ( 약칭: 주택임대차법 ) [시행 2023. 7. 19.] [법률 제19356호, 2023. 4. 18., 일부개정] 제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. <개정 2020. 6. 9.> ② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.> ③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다. [전문개정 2008. 3. 21.] 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. <개정 2009. 5. 8.> ② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다. [전문개정 2008. 3. 21.]

 

 

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2. 합의에 의한 갱신

• 의미: 임대차계약 종료 전에 임대인과 임차인이 서로 합의하여 계약을 연장하는 경우입니다.
• 특징:
  • 계약 조건(보증금, 임대 기간 등)을 협의하여 변경할 수 있습니다.
  • 보증금이나 월세를 증감하거나 계약 기간을 재조정하는 등 당사자 간의 협상에 따라 유연한 갱신이 가능합니다.
  • 새로운 계약서를 작성하거나, 기존 계약서를 수정하는 방식으로 연장됩니다.
• 장점: 양측의 의사가 반영되어 분쟁 가능성이 적습니다.

 

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3. 계약갱신청구권 행사에 의한 갱신

• 의미: 임차인이 계약 종료 전 법적으로 보장된 권리를 행사하여 계약을 갱신하는 경우입니다.
• 법적 근거: 주택임대차보호법 제6조의3에서 보장하는 임차인의 권리입니다.
• 특징:
  • 임차인은 1회의 갱신청구권을 통해 최대 2년까지 계약을 연장할 수 있습니다.
  • 임대인은 특별한 사유(예: 본인 거주, 임차인의 계약 조건 위반 등)가 없는 한 갱신을 거부할 수 없습니다.
  • 보증금 인상은 법정 상한선(연 5% 이내) 내에서만 가능합니다.
• 효과: 임차인은 안정적인 주거를 보장받으며, 임대인은 정당한 사유 없이 갱신을 거부할 수 없습니다.

 

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4. 임대차 재계약(새로운 계약 체결)

• 의미: 기존 계약을 종료하고, 새로운 조건으로 임대차 계약을 체결하는 경우입니다.
• 특징:
  • 기존 계약과는 별개의 새로운 계약으로 간주됩니다.
  • 보증금, 계약 기간, 월세 등 모든 조건이 새롭게 설정될 수 있습니다.
  • 임대차 관계가 법적, 실질적으로 새로 시작되는 형태입니다.
• 장점: 기존 계약 조건에서 벗어나 양측이 자유롭게 협의할 수 있습니다.
• 단점: 임대차보호법에 따른 일부 권리가 초기화될 수 있으므로, 임차인은 주의가 필요합니다.

 

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요약: 4가지 유형 비교

유형	계약 조건 변화	임대인 동의 필요 여부	주된 특징
묵시적 갱신	변동 없음	필요 없음	동일 조건, 자동 연장
합의에 의한 갱신	변경 가능	필요	상호 협의, 유연한 조건 조정
계약갱신청구권 행사	제한적 변경	거부 불가 (일부 사유 제외)	법적 권리 행사, 1회 최대 2년 연장 가능
임대차 재계약	변경 가능	필요	새로운 계약, 자유로운 조건 설정

 

 

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실무 팁

• 임차인: 본인의 상황에 맞는 연장 방식을 선택하고, 계약 조건 변경 여부를 명확히 파악해야 합니다.
• 임대인: 계약 종료 전에 갱신 의사를 명확히 전달하거나, 법적 요건을 준수하여 임차인의 갱신청구권을 처리해야 합니다.
• 서류 관리: 모든 갱신 유형에서 계약 내용은 반드시 문서로 명확히 남겨 분쟁을 예방하는 것이 중요합니다.